Pierwszym krokiem na drodze do własnego domu jest decyzja o wyborze działki, która powinna spełniać odpowiednie kryteria, uwzględniając tak samo indywidualne upodobania inwestorów, jak i względy praktyczne, szczególnie w odniesieniu do wymogów obowiązującego prawa. Dobra lokalizacja, optymalna wielkość parceli, bezpieczne sąsiedztwo, czy przyjazna infrastruktura to tylko niektóre z elementów, którym warto się przyjrzeć przed kupnem ziemi pod budowę domu.
Walory inwestycyjne
Wybór działki budowlanej jest kluczowy dla całego procesu planowania budowy domu jednorodzinnego. Przede wszystkim to poważna decyzja finansowa, która zdecyduje o wartości inwestycyjnej nieruchomości w przyszłości. Poza kwestiami finansowymi nie bez znaczenia są kwestie praktyczne związane z dostępem do szkoły, przedszkola, ośrodka zdrowia, sklepu czy komunikacji publicznej. Zwykle im dalej od centrum, tym działki są tańsze, jednak ze względu na odległość i czas potrzebny na dojazdy, czasem lepiej zdecydować się na trochę droższe rozwiązanie, które pozwoli więcej czasu spędzać z rodziną; szczególnie jeśli dana działka jest dobrze położona – ma dobry dojazd, dostęp do mediów, bezpieczne i estetyczne sąsiedztwo. Te wszystkie elementy powiększone o cenę przyszłego domu zdecydują o wartości rynkowej całej inwestycji. Aby w przyszłości nie mieć kłopotu ze sprzedażą, nie wystarczy wybudowanie ładnego domu z dobrych materiałów, ale w kiepskiej okolicy, z utrudnionym dojazdem, bez dostępu do Internetu.
Przed ostateczną decyzją warto również zwrócić uwagę na wielkość i kształt parceli – im bardziej regularny kształt, tym łatwiej będzie ją zagospodarować, im większa, tym łatwiej usytuować na niej prawie każdy budynek, jednak dużo więcej uwagi będzie wymagało zagospodarowanie terenu i jego utrzymanie. Przyda się również wiedza na temat usytuowania względem stron świata – większość projektowanych domów ma wejście od północy lub wschodu, jednak są również takie z wejściem od południa.
Dlatego już na tym etapie, choćby wstępnie, warto zacząć przeglądać katalogowe projekty domów, aby zorientować się w istniejących możliwościach i mniej więcej oszacować wielkość przyszłego domu oraz wymiary budynku. Mając taką wiedzę łatwiej określić minimalną wielkość działki – jej długość oraz szerokość, gdyż wystarczy do wymiarów budynku dodać trzy (do ściany bez okien) lub cztery (do ściany z oknami lub drzwiami) metry, co stanowi minimalną odległość do granicy wymaganą przez prawo. Często lepiej kupić trochę mniejszą działkę, za to w lepszej okolicy.
Sprawy formalne
Mając w głowie obraz przyszłego domu i upatrzoną działkę, przychodzi czas weryfikacji marzeń z możliwościami. Oznacza to etap sprawdzenia informacji o nieruchomości, którymi dysponują różne urzędy. Zacząć warto od ustalenia czy dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie można potwierdzić, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną oraz poznać cechy budynków, które można wybudować (jak wysokość, rodzaj dachu, kąt nachylenia połaci, linię zabudowy itp. ). Warto uważnie czytać te zapisy, ponieważ w niektórych gminach obejmują one nawet rodzaj pokrycia dachowego czy odległość budynku od granicy działki. Niestety są jeszcze takie miejsca, gdzie nie ma ani MPZP, ani studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które jest wstępem do uchwalenia właściwego dokumentu. W takich przypadkach trzeba wystąpić do wydziału architektury danej gminy o decyzję o warunkach zabudowy, w której urząd określi swoje wymagania co do planowanej nieruchomości. Najczęściej urzędnicy odnoszą się najbliższego sąsiedztwa, sugerując podobny charakter zabudowy.
Warto też odwiedzić wydział geodezji, aby sprawdzić warunki geologiczne danego terenu np. położenie i rozmieszczenie wód gruntowych oraz zorientować się w dostępie do mediów – podstawowym minimum, aby zacząć budować jest dostęp do prądu i wody, oraz do drogi publicznej. To bardzo ważne! Działka, które nie spełnia tego podstawowego minimum przysporzy dużo problemów i wydatków, które prawdopodobnie nie będą warte takiego wysiłku.
Przed podpisaniem umowy, nawet przedwstępnej, pozostaje jeszcze jedna kluczowa kwestia – sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości; najlepiej poprosić sprzedającego o okazanie aktu nabycia działki, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów oraz przejrzeć zapisy w księdze wieczystej.
Działka gotowa na dom
Szukając wymarzonej lokalizacji warto uwzględnić, iż to wybór na lata, a być może na pokolenia. Podjęte raz decyzje związane z wyborem konkretnej działki wpłyną na wiele innych spraw związanych z codziennym funkcjonowaniem całej rodziny. Mając upatrzoną parcelę i wiedząc, iż powinna ona mieć jak najbardziej regularny kształt, dostęp do drogi publicznej, prądu, wody i innych mediów, sprawdziwszy stan prawny nieruchomości oraz jej status geologiczny, warto również przyjrzeć się ukształtowaniu terenu i zrobić jego inwentaryzację (czy posiada starodrzew, czy są jakieś stare zabudowania, czy nie ma w sąsiedztwie elementów zacieniających).
Te wszystkie składowe razem będą miały realny wpływ na to, jakie projekty domów będą wchodziły w rachubę podczas wybierania konkretnej propozycji na etapie wyboru dokumentacji i to one w dużej mierze zdecydują o ostatecznym charakterze nieruchomości. Dobra działka podkreśli walory domu, a dom dobrze dobrany do miejsca zrewanżuje się docelowo wzrostem wartości. Aby tak było, trzeba jeszcze dobrze wybrać projekt. Wtedy działka będzie gotowa na dom.
Materiał partnera zewnętrznego
